La falta de un organismo estatal destinado solamente a controlar los proyectos de inversión inmobiliaria está poniendo en peligro el patrimonio de muchos sanjuaninos. Es que existe una cantidad importante de personas que adquirieron departamentos en edificios, casas o lotes y no pueden acceder a la escritura porque la empresa que se los vendió –puede ser una constructora o inmobiliaria- nunca cumplió con un requisito indispensable: la sujeción de la renta horizontal, la mensura o el “loteo”, como suele llamarse.
Sabido es que para construir, cualquier empresa constructora debe lograr la aprobación de planos y demás requisitos en Planeamiento, Catastro y el Registro de la Propiedad, pero en algunos casos nunca llega a concluir el trámite y acá es donde empiezan los problemas para quien invirtió en un inmueble. El problema no solo está en edificios y loteos destinados a barrios privados, sino también en el mismo Estado porque en varios barrios entregados por el IPV, los propietarios no pueden escriturar una vez canceladas las viviendas porque no tienen la propiedad del terreno.
El dato que hasta el propio Estado tenga cantidad de viviendas sin escriturar, llama la atención, porque se priva de percibir importantes ingresos en concepto de Impuesto Inmobiliario. Pero no es solo eso lo que pierde. El no tener casas del IPV escrituradas le significa no acceder a créditos para la construcción de más viviendas, todo esto bajo la fórmula del recupero, es decir que por determinada cantidad de créditos otorgados, puede acceder a más fondos con la garantía de las escrituras.
A partir de esta ausencia de un poder de policía, empieza el estado de indefensión del consumidor. Mientras que para algunos abogados debería existir un organismo estatal que controle el “producto final” o el “resultado” de la construcción, para otros hay un vacío legal y la única salida es denunciar ante Defensa del Consumidor, donde sí se le dará validez a un contrato de compra-venta.
Esta situación, que solo favorece la maniobra de algunos constructores, ha generado ya el inicio de algunos reclamos por vía legal, ante la imposibilidad de que un titular pueda escriturar y ante las reiteradas promesas incumplidas de empresas de ponerse a tono con el trámite correspondiente.
Al menos hay tres juicios iniciados para que las empresas constructoras registren los inmuebles y así los propietarios pueden escriturar. Uno de los reclamos lo hizo el titular de un inmueble en el Barrio Jardines de Olivares III. Otro de los reclamos es por un edificio ubicado en Capital, en calle Juez Ramón Díaz.
En uno de los casos la empresa pidió un plazo de 180 días para cerrar el trámite, pero el plazo que se venció hace un año.
¿Por qué las empresas pueden terminar la construcción?
Cuando la empresa empezó a construir lo hizo con la autorización de obra pertinente. Esto es otorgado por la Dirección de Planeamiento previa presentación de la mensura del terreno donde se va a construir. En muchos casos el constructor inicia el trámite de sujeción a la horizontalidad, es decir una mensura fina, donde constan los espacios comunes –patios, pasillos y ascensores- y se le asigna la nomenclatura catastral a cada departamento.
En otros casos se establece el trámite de la prehorizontalidad, es decir el constructor mensura cada inmueble pero decide inscribir una vez que haya vendido determinado porcentaje de departamentos, por lo general el 50 por ciento.
Todos estos edificios cuyos titulares no pueden escriturar, cuentan con final de obra emitido por Planeamiento porque la empresa constructora cumplió con los requisitos solicitados por el organismo. Sin embargo, la escritura del inmueble está a nombre de la empresa y en los registros figura un solo inmueble, una sola nomenclatura catastral.
Lo que pierde Rentas
Entre los grandes perdedores por esta falta de control del Estado está la Dirección General de Rentas. ¿La razón? Deja de percibir el Impuesto Inmobiliario por determinada cantidad de inmuebles y solo percibe por uno.
Además, hay otro peligro latente para quien compra uno de esos inmuebles: En muchos casos hay loteos que en Catastro están registrados como fincas pero que en realidad ya hay construcciones de barrios privados. O sea que se paga por un inmueble cuando en realidad hay una veintena de casas residenciales construidas.
Quien adquirió ese inmueble, no puede acreditar la titularidad del bien por no poseer la escritura. Ante un eventual fallecimiento, los herederos no podrán reclamar, pese a la existencia de un contrato de compra-venta. También está latente el tema de los embargos judiciales. Si fuera contra el constructor, se embarga en base a los datos del Registro de la Propiedad y como allí figura un solo inmueble, se lo embarga, quedando todos afectados.
Qué es la propiedad horizontal
El Derecho, a través del nuevo Código Civil, define a la propiedad horizontal como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal”.
El consorcio de propiedad horizontal es considerado como una persona jurídica privada. Tiene un reglamento y administradores que responden ilimitada y solidariamente por los daños que pudieran ocasionarse.
Lo que viene con la propiedad horizontal
Cuando la empresa pida completar el trámite de inscripción, esta deberá presentar la conformación del consorcio y el reglamento respectivo. Acá se determina cantidad de empleados y monto de las expensas. Además, debe presentarse un seguro contra incendio, lo que en los casos que analizados no existe porque no está la constitución legal de la propiedad horizontal.
Entre los varios inconvenientes que sufren los moradores de departamentos, se encuentra también la falta de servicios básicos, ya que solo tienen acceso a la electricidad pero a través de la “luz de obra” solicitada por la empresa, lo que genera una irregularidad porque toman la energía de ahí.
Obviamente los propietarios no pueden contar con el servicio de gas domiciliario, ya que también necesitan escriturar para poder pedir medidor. Tampoco pagan el Impuesto Inmobiliario porque en la Dirección de Rentas figura un solo inmueble. Lo mismo ocurre con los servicios municipales, que son brindados a un número superior que al que figura en el padrón comunal.
Donde se complica aún más el tema es en aquellos complejos habitacionales donde se previeron locales comerciales. Para poder habilitar el funcionamiento de un comercio es obligatorio hacer el trámite ante el municipio de la zona. Para ello hay dos requisitos indispensables: el certificado final de obra y la escritura del local. Esta es la razón que marca la diferencia entre edificios que tienen trámite terminado y los que no lo poseen.
Antonio Falcón – Abogado querellante
“Están fallando los controles”
-¿Es común que se estén construyendo edificios que no tengan el trámite catastral y registral terminado?
-No sé si es común pero se está volviendo reiterativo que no tenga trámite terminado ante el Registro de la Propiedad ni ante Catastro. No tienen el trámite de la propiedad horizontal terminado, por lo que tenemos dominialmente situaciones irregulares, más allá que la obra no se va a caer ni nada por el estilo, pero no tener la propiedad, la escritura, le impide la disposición que es lo más importante de la propiedad. Además hay otro agregado, hay varios servicios que no se pueden conectar si no se tiene la propiedad.
-¿Cómo se les provee servicios a los departamentos, electricidad por ejemplo?
-El medidor de obra es trifásico, tiene un caudal que luego se va distribuyendo en los departamentos a través de conexiones clandestinas. Al no tener finalizado el trámite, no hay seguro contra incendio, y si hablamos de conexiones clandestinas en algún momento puede existir un desperfecto.
-¿Qué pasa con las personas que compran un local comercial y a la hora de querer alquilarlo no tienen la escritura?
-El problema es que en las principales municipalidades la habilitación comercial se hace con el final de obra y junto a la escritura, se hace la habilitación. Si eso no está, no hay comercio que pueda abrir sus puertas.
-¿Qué o quién está fallando en este proceso?
-Lo que está faltando es la policía, la parte que controla, las municipalidades, el Registro de la Propiedad y Catastro, aunque estos no tendrían la responsabilidad total.
Dr. Jorge Alanis – Abogado
“Lo único que queda es ir a Defensa del Consumidor”
-Ante la imposibilidad de una persona de escriturar su departamento o casa -que compró a una constructora- por la falta de mensura o de loteo del terreno, ¿el Registro de la Propiedad es quien ejerce el poder de policía?
- En principio, el poder de policía no puede ser el Registro de la Propiedad porque no inspecciona el inmueble, lo único que maneja es el antecedente registral, es decir los papeles como el Registro Civil. Es como el Registro Civil de un inmueble. Todos los otros procesos que se van produciendo físicamente en el inmueble no los conoce, entonces qué nos queda: Planeamiento, que puede habilitar obras y tiene como una especie de primer control. Pero esas obras, para ser definitivamente habilitadas, deben ir transcurriendo distintas etapas de verificación, donde Planeamiento se limita a la situación física, al inmueble, a la adecuación de la construcción efectiva con la que fuera autorizada, en condiciones de habitabilidad y seguridad, de conformidad con la normativa aplicable y las técnicas de construcción recomendadas.-
-Entonces ¿cuál sería el organismo encargado de velar en este tema o entregar un “final de obra” a una construcción?
- Ahí sí, Planeamiento requiere a quién se lo va a entregar, a quién se lo están habilitando, cómo está realizada cada una de las divisiones; si fuera un edificio, las divisiones de cada departamento o de los distintos lotes si fuera un inmueble privado. El Registro puede intervenir al momento de escriturar y se relaciona con los datos existentes en sus asientos como los registros de Catastro Provincial, puesto que si es un loteo privado, deben controlarse las mensuras realizadas, la división de los lotes, superficie mínima conforme a la zona y al destino. Es muy importante que la persona averigüe inicialmente quién es el constructor, desarrollador o comercializador de los inmuebles, qué tipo de avance tiene el proyecto que va a desarrollar, qué tipo de avance tiene en materia de habilitaciones, debe pedir los planos para constatar si ya están o no anotados en Catastro, a nombre de quién y en Planeamiento, quién es el titular registral del inmueble y los profesionales que están dirigiendo o ejecutando el proyecto habitacional, etc.
-¿Y cuándo termina ese proceso?
-Luego de todo eso, Planeamiento otorga con el final de obra, y el resultado final se plasma en el Registro de la Propiedad para determinar la titularidad de las distintas unidades habitacionales construidas. Pero, por ejemplo, con la constitución de un consorcio, se crea otro sujeto totalmente distinto a los propietarios , aparece también con competencia la Dirección de Personas Jurídicas, como la prehorizontalidad para el mejor goce de las cosas o partes comunes del conjunto inmobiliario.-
-Es una situación compleja para una persona entender todo ese mecanismo, ¿a quién recurre?
- Puede recurrir a la Dirección de Defensa al Consumidor, porque dentro de sus competencias, puede actuar en defensa del adquirente cuando se trata de proveedores de productos o servicios inmobiliarios. Sin embargo, no hay un organismo administrativo específico que se encargue de controlar el posterior otorgamiento de las escrituras de dominio. Las personas afectadas, si bien pueden denunciar ante la Dirección de Defensa al Consumidor, ésta solo podrá promover el acercamiento de las partes mediante audiencias de conciliación, y en caso de fracaso, determinar los incumplimientos y aplicar multas.
-¿Y entonces?
-Para reclamar la efectiva transferencia de dominio, será el Poder Judicial provincial quien tomará conocimiento de las demandas reclamando, ya sea el cumplimiento del contrato, la rescisión del mismo y la reparación de los daños, y en especial la acción de escrituración contra el titular registral que se hubiera comprometido a otorgarla.-
Y se aconseja siempre concurrir ante profesionales matriculados en los colegios respectivos, tratando de no relacionarse con personas que no se encuentren habilitadas en la actividad de la construcción inmobiliaria.-
-Pero esto es un gran beneficio para las empresas constructoras: suelen comprar barato, ahorran mucho dinero en trámites y le trasladan el problema a quien compra un inmueble, que quizás no llegue a escriturar nunca...
-Lo que pasa es que cuando está el producto final, el resultado, ya no queda otra que Defensa al Consumidor. En el proyecto, todas las cuestiones relativas a la construcción las controla Planeamiento; el tema del control de la superficie y velar por el respeto de la misma es de Catastro, sobre todo a efectos impositivos, y cuando hablamos del dueño del inmueble, es el Registro de la Propiedad. Este Registro no va ir a recibir una queja de algún particular porque la empresa no quiere escriturar porque el dueño tiene que disponer. Si puede, por ejemplo, anotar en sus asientos los contratos de venta previos a la constitución de un consorcio o de la prehorizontalidad de un inmueble.-
-¿Hay como un vacío entonces al respecto?
- Es muy complejo. Tendría que haber un órgano destinado solamente a los proyectos de inversión inmobiliaria. Puede ser que exista un vacío, pero este se puede cubrir con la competencia genérica de la Dirección de Defensa al Consumidor. Es una competencia genérica, puesto que puede defender y asesorar al consumidor inmobiliario como a aquel que compró un teléfono o que tiene un servicio de televisión satelital.
NOTA PUBLICADA EN EL NUEVO DIARIO EL 15 DE DICIEMBRE DE 2017
